Sociètès de gestion immobilière en France et en Italie

La gestion et la protection des biens immobiliers comportent d'innombrables défis juridiques et fiscaux. Le marché immobilier italien attire chaque année des milliers d'acheteurs potentiels étrangers, désireux d'acquérir une résidence secondaire dans les sites touristiques, historiques et pittoresques les plus intéressants. Une question récurrente pour les investisseurs internationaux concerne les avantages d'utiliser des instruments d'entreprise au lieu d'agir en tant que personne physique.

En particulier, il existe des formes de sociétés largement utilisées pour la gestion immobilière en France.

La Société Civile Immobilière (SCI) est en effet la forme de société non commerciale la plus utilisée en France. Régie par les règles de l'article 1845 et suivants du Code civil, elle est souvent utilisée pour la gestion du patrimoine familial.

En créant une SCI, il est possible d'éviter le régime de communauté pro indiviso et les limites imposées par le droit successoral français. Les associés sont responsables des obligations de la société à titre subsidiaire, dans la limite de leurs parts, ce qui leur assure une protection partielle contre l'agression des créanciers personnels. La cession d'actions est également moins coûteuse que l'achat de propriétés individuelles, avec la possibilité de donner progressivement des actions aux membres de la famille avec une exonération fiscale, dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans.

Il existe également un certain nombre d'avantages fiscaux, notamment le régime de transparence, qui permet d'imposer les différents associés en proportion de leur part. En revanche, l'article L110-1 du Code de commerce, qui définit la location de biens meublés comme une "activité commerciale", constitue une limite. C'est pourquoi la location de biens immobiliers meublés qui génèrent plus de 10% du chiffre d'affaires entraîne le passage obligatoire du régime de l'impôt des personnes physiques à celui de l'impôt des sociétés (Impôt sur les Sociétés).

Les ressortissants français qui souhaitent acheter un bien immobilier en Italie peuvent se demander si un instrument similaire existe en droit italien. Eh bien, le type de société le plus similaire à la SCI est la Società Semplice (article 2251 du code civil). En fait, toutes deux peuvent ne pas exercer d'activité commerciale, mais peuvent néanmoins agir dans le cadre de la transparence fiscale et servir à la protection des actifs et à la planification de la succession, en agissant comme un "coffre-fort familial".

Jusqu'à récemment, la jurisprudence italienne sanctionnait l'interdiction de créer des sociétés pour la simple jouissance d'un bien immobilier. L'article 2248 du Code civil renvoie en effet à la discipline de la copropriété.

C'est ainsi qu'est apparue une prolifération de sociétés ayant un objet commercial fictif, considérées comme des "sociétés fictives" par l'Agence fiscale italienne, qui leur a imposé un durcissement fiscal décisif.

Ces dernières années, l'Agenzia delle Entrate a progressivement reconnu les objectifs poursuivis par la "società semplice immobiliare". Par la suite, l'arrêt du 08/11/2016 de la Cour de Rome a sanctionné la légitimité de la constitution de la S.S. de simple jouissance.

Quelles formes de sociétés permettent d'éviter la confusion des biens personnels avec les biens sociaux ?

L'article 1857 du code civil établit la responsabilité illimitée des associés d'une SCI, similaire à la responsabilité des associés de la Società Semplice italienne. Les associés individuels peuvent donc être appelés à répondre aux obligations de la société avec leurs biens personnels.

En France, une alternative viable est la SARL immobilière (Société à Responsabilité Limitée), qui peut être constituée en tant qu'entreprise familiale permettant de bénéficier de l'impôt sur le revenu et d'autres avantages.

La création d'une société à responsabilité limitée entraîne des coûts de gestion élevés et différentes implications fiscales. Dans tous les cas, si l'on dispose d'un capital important à investir à long terme, la S.R.L. italienne s'avère être l'instrument le plus approprié.

La S.R.L. est constituée par un acte public rédigé par un notaire, avec un capital social minimum de 10 000 euros.

Il est également nécessaire de demander un code fiscal italien pour les actionnaires et les titulaires de mandats. Les actionnaires peuvent également donner une procuration spéciale aux professionnels susmentionnés pour conclure les statuts sans se présenter en personne au rendez-vous chez le notaire.

Enfin, il convient de noter que si le bien n'est pas identifié comme un bien de luxe, il est d'usage en Italie que les investisseurs étrangers préfèrent acheter des biens immobiliers en tant que personne physique et non en tant que personne morale. En effet, dans ce cas, la charge fiscale, en particulier les droits de succession, n'est pas particulièrement élevée en Italie.

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